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浙江省人民政府


浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法

省政府令第20号


现发布《浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法》，自发布之日起施行。 　　　　　　　　　　　


省　长　葛洪升 　　　　　　　　　
一九九二年三月十二日



　　第一章　总　　则
　　第一条　为加强涉外房地产开发经营管理，促进对外开放和外向型经济的发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际情况，制定本办法。
　　第二条　本办法所称涉外房地产开发经营，是指经批准在本省开发经营房地产的外商投资企业，以及有权开发经营涉外房地产的省内房地产开发企业（以下统称涉外房地产企业），按规定取得国有土地使用权后，依照规划开发土地、建设公用基础设施或房屋，并从事房地产转让、出租、抵押等经营活动。
　　第三条　本办法适用于本省沿海开放城市、沿海经济开放区各市、县以及经省政府批准的其他区域内的涉外房地产企业。
　　第四条　涉外房地产开发经营，应本着统一规划、合理布局、节约用地的原则，有计划、有步骤地进行。
　　涉外房地产开发经营，应符合国家吸收外资产业政策的要求。开发建设有利于引进外商投资举办先进技术企业、产品出口企业的工业厂房以及配套的生活服务设施等综合性项目；开发建设有利于加强城市基础设施建设、加快旧城改造的房地产开发项目；以及改善投资环境、加快外商投资区建设、进行成片土地开发的房地产项目。
　　第五条　除成片土地开发外，外商投资开发经营涉外房地产应主要采取中外合资经营、合作经营形式。
　　省内房地产开发企业可以已拥有的国有土地使用权、建筑物和工业产权作为条件，与外商合资、合作开发经营涉外房地产。
　　第六条　涉外房地产企业的开发经营活动，必须遵守国家的有关法律、法规。
　　涉外房地产企业在经批准的协议、合同、章程规定范围内，有权自主进行房地产开发经营，其合法权益受法律保护。
　　第七条　省城乡建设厅是涉外房地产开发经营的行政主管部门。

　　第二章　企业设立
　　第八条　省内房地产开发企业按规定报经批准后，可开发经营涉外房地产。
　　外国公司、企业和其他经济组织或个人，可按规定进行投资，设立涉外房地产企业。
　　第九条　设立涉外房地产企业，必须具备下列条件：
　　（一）开发经营的项目必须符合本办法第四条的规定；
　　（二）企业技术资质必须达到国家建设部部颁三级及三级以上等级标准；
　　（三）企业的注册资本与投资总额的比例符合国家有关规定，并按合同、章程规定的期限缴清出资。可以一次性缴清出资，也可以分期缴付出资。
　　中外合资经营涉外房地产企业的注册资本中，外商出资比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。
　　中外合资经营的涉外房地产企业应有一定规模，外商出资金额，一般应在二百万美元以上或等值的其他可兑换货币。
　　第十条　设立开发经营房地产的外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。其项目建议书和可行性研究报告，应报省计划经济委员会审批；合营或合作各方签订的合同、章程，报省对外经济贸易委员会审查批准，核发批准证书；合营企业或合作企业经批准后，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。
　　设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建设书、合营或合作各方签订的合同、章程和企业技术资质证明，报省城乡建设厅审定企业技术资质等级。

　　第三章　开发建设
　　第十一条　涉外房地产企业在本省开发房地产，其土地使用权的取得，须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等有关规定办理。
　　第十二条　涉外房地产企业的开发建设项目，由省计划经济委员会会同省城乡建设厅实行专项计划管理，并由统计部门会同建设行政主管部门实行专项统计。
　　第十三条　涉外房地产企业在城市规划区内开发建设的项目，须符合城市规划，服从规划管理；在城市规划区外的成片房地产开发，应编制总体规划，经批准后按规划进行开发建设。
　　开发建设项目的规划审批，按有关规定办理。
　　第十四条　涉外房地产开发建设项目的设计，一般应由中华人民共和国境内具备相应资质的设计单位承担。需要委托中华人民共和国境外设计单位设计的，该设计单位的资格须报省城乡建设厅审查。省城乡建设厅应在十五天内给予答复。
　　出售、出租给中华人民共和国境外人员的住宅，其建筑设计标准应适应境外人员的居住需要。别墅式住宅占商品住宅的比例应适当控制。出售、出租给中华人民共和国境内个人的住宅，须执行国家有关建筑设计标准。
　　第十五条　涉外房地产开发建设项目的建筑施工，须纳入建筑市场统一管理，实行公开招标，并按统一规定的办法进行评标和决标。工程质量应由工程质量监督部门依照规定实行监督。
　　第十六条　涉外房地产企业建成的房屋，应组织竣工验收合格后，方可按规定出售、出租。

　　第四章　经营秘管理
　　第十七条　涉外房地产企业通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，可以按出让合同规定出售、出租或抵押；以行政划拨方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，须按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后，方可出售、出租或抵押。
　　第十八条　涉外房地产企业开发建设的商品房屋应以向境外销售为主，其比例不得低于可供销售总量的百分之七十，并收取外汇。
　　向中华人民共和国境外销售的商品房屋，购买者的身份应符合国家公安管理的有关规定。向境内销售的商品房屋，购买、租赁对象应主要为外资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业；境内居民个人，可以以人民币或境外汇入的外汇购买或租赁住宅；境内的国家机关、团体、事业单位和国营集体企业，不得购买、租赁上述商品房屋，作住宅、办公用房。
　　第十九条　房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可在中华人民共和国境外进行。但没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。
　　第二十条　房屋出售价格由买卖双方协商确定。如出售价格低于房屋所在地商品房成本价的，当地市、县房地产管理部门有优先购买权。出售人应将出售价格报当地建设行政主管部门和物价部门备案。
　　第二十一条　房屋买卖双方应签订买卖合同。房屋买卖合同应具备房屋的使用性质、结构、装饰标准、价格、付款方式、交付使用时间、相应的土地使用权比例或范围、售后保修服务和违约责任等主要内容。
　　第二十二条　双方在房屋买卖合同签订之日起三十日内，应按规定办理房屋所有权、土地使用权过户登记，领取房屋所有权证和土地使用证。
　　第二十三条　涉外房地产企业预售房屋须具备下列条件，报市、县建设行政主管部门审查批准。
　　（一）有审核批准的工程设计图纸；
　　（二）已取得建设工程规划许可证和土地使用证；
　　（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的百分之二十以上；
　　（四）工程施工进度和竣工交付日期已确定；
　　（五）预售计划和对象符合规定；
　　（六）已落实预售款收取和使用的监督方案。
　　第二十四条　预售房屋时，买卖双方应签订《房屋预售合同》。涉外房地产企业收取的预售款应存入指定的银行。房屋竣工后，预售款必须首先用于支付及清偿该预售房屋的全部费用后，方可另作他用。
　　第二十五条　预售房屋交付时，买方凭《房屋预售合同》与卖方签订《房屋买卖合同》，并按本办法第二十二条的规定办理登记。
　　第二十六条　房屋出租，租赁双方应签订《房屋租赁合同》，并在三十天内按规定办理租赁登记。
　　第二十七条　出售已出租的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在原租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，重新签订续租合同。
　　出售已出租的房屋，除原租赁合同另有约定外，承租人在同等条件下有优先购买权。
　　第二十八条　房屋所有权可以抵押。房屋所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
　　第二十九条　房屋所有权和土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，并在三十天内按规定办理抵押登记。
　　第三十条　已出租的房屋抵押时，应书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同继续有效。
　　第三十一条　因处分抵押物而取得房屋所有权和土地使用权的，抵押人和抵押权人应按规定办理权属变更登记。
　　第三十二条　由房屋出售、出租、抵押而使土地使用权随之转让、出租、抵押的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的有关规定办理。
　　第三十三条　高层楼宇和成组团的居住新村、别墅区，须设立物业或屋宇管理机构，负责维护管理屋宇和公共设施。

　　第五章　法律责任
　　第三十四条　违反本办法规定的，由各管理部门依照有关规定给予处罚。
　　第三十五条　当事人对行政处罚决定不服的，除法律、法规另有规定外，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又拒不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
　　第三十六条　中外合资经营、合作经营的涉外房地产企业在履行合同、章程时发生纠纷，董事会不能协商解决时，可根据书面协议提请中华人民共和国仲裁机构或其他的仲裁机构仲裁。
　　第三十七条　涉外房地产企业在开发经营活动中涉及房屋所有权和使用权的纠纷，可向房地产仲裁委员会申请调解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起诉。

　　第六章　附　　则
　　第三十八条　涉外房地产企业开发经营中有关外汇事宜，依照国家外汇管理规定办理。
　　第三十九条　涉外房地产企业开发经营中的各项保险，应向中华人民共和国境内的保险公司投保。
　　第四十条　涉外房地产企业以及其他纳税义务人应按国家和本省的有关规定缴纳税费。
　　第四十一条　涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押等情况，应按年报送市、县建设行政主管部门备案。
　　第四十二条　香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其它经济组织或个人，投资设立涉外房地产企业，参照本办法办理。
　　第四十三条　本办法执行中的有关具体问题由省城乡建设厅负责解释。
　　第四十四条　本办法自公布之日起施行。


申请专利等于修建收费站

“专利是浇在智慧火花上的利益之油”。美国前总统亚伯拉罕•林肯

专利申请获得专利权后，专利权人可以许可他人使用也可以转让给他人，在一般情况下，无论谁需要使用都应当获得专利权人的许可，并且向专利权人支付费用，那么获得专利权犹如建了一座收费站，可以在一定的时期内（专利的保护期内），只要有人使用就可以源源不断地收取费用。

凭什么建收费站

收费站不是可以随便修建的，这可不能象以前的“响马”，一声断喝：“此路是我开，此树是我栽，要想从这过，留下买路财”，这样的行为是法制社会不能容忍的。收费站的修建也不能象北京的农民，自行把守着一段长城的入口，向每个游客收取五块、十块不等的“买路钱”。他们收费依据的是村委会盖章的收费许可，游客当然不会承认村委会盖章的收费许可，大多数人会拒绝交费，这事经过报道引起了公众的愤怒，可以断定这样的收费一定会被政府取缔。那么专利凭什么修建收费站呢？又凭什么让别人来交费而且不交还不行。下面来详细分析：
1、专利制度是国际通行的制度。 专利制度是通过依法授予发明创造专利权的方式，保护专利、鼓励发明创造、促进发明创造的推广应用，推动科学技术进步、创新及经济发展的制度。 其基本内容是依据专利法对申请专利的发明创造进行科学审查并授予其专利权。专利制度的法律功能体现在专利制度给予发明创造者、专利申请者一种保证，以发明人向社会公开自己的新技术为条件，授予发明人专利权，同时要求使用者有代价地使用技术，必须给予发明人适当的报酬，不允许非法占用。专利制度已经有五百多年的历史，这项制度在世界范围内被普遍采用。

2、专利权由国家授予。

我国《专利法》第三条规定：“国务院专利行政部门负责管理全国的专利工作；统一受理和审查专利申请，依法授予专利权。”国务院专利行政部门就是国家知识产权局，以前叫专利局。专利权由国家知识产权局依法授予，在全国都将受到保护，如果在国外获得专利权，还将获得相应的国际保护。

3、专利制度是授予专利人一种垄断权。

专利制度为了保护发明创造源泉，依照专利法的规定授予发明人专利权并保障发明能正常行使权利，法律意义上的专利权是一种垄断权，专利权的垄断性表现在两方面，一是发明人一旦依照法定程序申请并获得专利权，任何人想利用该发明专利创造，必须事先经过专利权人的许可方能使用；二是专利权人还具有禁止权，即专利权人有权禁止任何人未经其许可或授权又无法律依据而使用其发明技术。
综上，可见专利权是国家授予给专利权人垄断使用权，可以合法的收费许可他人使用，也可以禁止他人使用。

怎么修建

过路要收买路钱，使用专利还要交专利费用，这是每个人都非常不愿意事情。收费站修建了，不一定就可以守株待兔等有人自动来交费，人们当然会想方设法不交。当你的收费站不是非过不可时，别人就会绕行而去；即使是非过不可的，别人还可以围绕你的收费站再建一圈收费站，扎起一圈篱笆将你围在中心，让你进出两难……那么怎么修建让他人非交不可，还不能让别人把自己给困住？这其实就是专利申请的策略。

1、专利申请“反绕过”策略。

根据报道某省某地方花费几亿元的资金专门修建一条绕过高速公路的收费站的公路，以避免缴纳高速公路的收费。其实专利也有人会想方设法来绕过，而到达不交费的目的。

反绕过的最好策略就是抢在别人之前绕过自己的专利，并就此再申请。就如自己先在收费站的周围寻找，如果发现还有其他的出口，在这个出口再建一收费站。绕过专利的核心策略是省略部件，绕过自己的办法就是：1、对原申请的专利进行剖析，找到非必要的部件，将非必要的部件省略掉，再申请一个新的专利，这样在技术上降低了产品的制造成本，提高了产品的性能，又多获得了一个专利；2、如果原专利还在申请过程中，那么将绕过原发明的方案，通过补正程序加入到原申请文件中。

2、防止“扎篱笆“策略

当你申请了一个非常关键的、关于某项产品的基本原理的专利时，就象是在必经的路口修建了收费站，别人非经过不可，但是却并不可以高枕无忧。别人可以围绕该核心技术开发出一系列的专利，每个专利都又不同程度的改进，这些专利覆盖了该核心技术投入商业运用时可能采用的最佳产品结构，就象在你周围扎了一圈篱笆，使你对该技术的有效利用造成困难，这样自己都被围起来了，还谈何收费。

防止的策略是：技术人员、销售人员、制造人员要经常交换有关客户对将有关核心技术商业化需求的信息，及时改进、发现、申请与该核心技术投入商业运用可能采取的最佳产品结构，自己先冲出去，这样能有效防止自己被别人扎篱笆围困住。

3、“收费站”策略

这种策略，要求对整个现有的技术进行综合分析，找出以后的发展方向，具体研究、预测以后的发展趋势，跳过研究阶段，抢先提交专利申请，以非常宽的权利要求将下一个研究阶段可能出现的新技术覆盖住，这样当申请被批准后，你获得的专利对相关工业领域来说，这个收费站的生意就非常兴隆了。不过这个策略恐怕只有技术领先、具有相当前瞻性的公司才有这样的分析、预测能力。

4、“潜水艇”策略

这个策略是在专利申请时，提交一个保护范围很宽的专利申请，然后，提交一连串的对权利要求的修改，使该申请处于未决的状态，提交的权利要求的修改将使竞争对手后来开发出的具体产品方案化为乌有，这种手段并不是太光彩，但是对企业来说，是争取获得关键专利的好方法。

……
关于专利申请的策略有很多，这里不多介绍，本文只是想告诉大家这样一个道理：专利申请不是仅仅向知识产权局递交申请材料这么简单，任何一个专利的申请都需要好好筹划，全面考虑各种因素，这样的专利才真正有价值。

作者：王瑜，知识产权公司首席律师，中国知识产权研究会高级会员。
电话：010－51662214，电子邮件：lawyerwy@263.net。