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技术措施的版权保护/梁志文

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 22:38:49  浏览:9445   来源:法律资料网
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技术措施的版权保护

梁志文


版权保护的技术措施,是指版权人所主动采取的,能有效控制进入受版权保护的作品并对版权人权利进行有效保护,防止侵犯其合法权利的设备、产品或方法。目前版权人常用的技术措施主要有:反复制设备、电子水印、数字签名或数字指纹技术、电子版权管理系统、追踪系统以及控制进入受保护作品的措施。
技术措施受保护须满足一些条件:

第一,它必须是有效的技术措施。在有效的判断上,它可划分为两个标准,一是技术措施控制版权作品的有效性,即对作品的使用、接触需要“版权人许可”,或者“授权”。二是技术措施本身的有效性,它是指版权人用以控制作品的技术措施具有技术上的可行性。当然,这种技术可行性是指在正常运行的过程中能充分有效即可。因为任何一项技术措施不可能是完美的,黑客能够破译的技术措施并不能说明技术措施本身的无效。

第二,它是版权人采取的技术措施。所谓版权人,是指作者和版权持有人,版权持有人包括出版者、广播组织、版权继承人、作者的雇主等。笔者认为,只有合法权利人对其采取的技术措施才受版权法保护,对侵犯他人版权的作品加以控制的技术措施不应受版权保护。当然,对于这一点,其举证责任可由规避技术措施者来承担,以平衡双方利益。

第三,它是一种设备、产品或方法、组件。即是用以控制版权作品的任何技术、产品、设备及其部件或部分。

根据各国立法实践来看,技术措施可以分为两类:控制访问的技术措施和控制作品使用的技术措施。侵犯版权人的技术措施也主要体现为两类:规避访问控制技术措施和规避作品使用控制技术措施。这些规避行为通常表现为“未经版权人许可,对加密的作品进行解密,或对技术措施进行躲避、绕过、移动、关闭或妨碍。”在侵权的构成要件上,“附属的侵权行为”还须考虑其主观因素,即其设计或生产的“主要目的”是规避受版权保护的技术措施。“商业目的”性质的拥有该类装置以及进口、发行、销售、出租或广告行为也具有侵权之主观要件。当然,如同所有权利一样,技术措施保护也存在权利的限制和例外。

我国著作权法第四十七条第六款原则性地规定了对技术措施的保护。此外,计算机程序保护条例第二十四条第三款规定了计算机软件方面的保护。对于技术措施保护的“限制和例外”除在著作权法中的规定外,还将新的例外通过行政法规予以规范。这是我国技术措施保护在形式上的一个很重要的特点。其次,在我国技术措施保护是以侵权行为为中心的。由于我国著作权法没有“帮助侵权(共同侵权)”的规定,故在某种程度上,含有规避用途的设备、产品或方法的设计、生产、制造和使用行为并不在禁止之列。第三,在侵权的构成要件上,我国要求行为人“故意”避开或者破坏保护著作权和邻接权的技术措施。“故意”按照一般法理,是指明知或应当知道版权人采取了技术措施而予以有意避开或破坏。

技术措施保护的法律属性

版权法在当代最出人意料的发展是在保护范围里出现了技术措施和权利管理信息。它给版权法带来前所未有的冲突,怎样解决冲突,首先就必须对纳入了版权法体系的技术措施的法律属性进行分析。笔者认为,它实质上是一种网上作品的有偿使用制度。技术措施是版权人的一种经济权利,也是作品传播者的经济权利,即是一种邻接权。

首先,技术措施是一种经济权利,它是网上作品的有偿使用制度。随着网络这一第四媒体的发展,网络版权的利用也越来越普遍。在网络环境下,作品上网就会产生全面自动传播的结果,其原因是网页的后台软件具有类似传统版权法中传播组织的地位。因此,作品上网在带给全社会信息传播便捷的同时,它也不可避免地对版权人的经济利益产生影响。传统版权法面对网络时代浩如烟海的信息被大量使用、复制、传播而呈现无能为力的状态,“新酒已无旧瓶”可装,权利人开始采取一些技术措施等自救系统来与盗版作斗争,并且运用其经济实力和社会影响推动了技术措施的版权立法进程。版权法出现了新型权利处理机制,它们主要体现在:设置收费装置,对作品的具体利用进行收费;集体管理机制得以强化;作品的电子交易将会广泛运用。技术措施,不管是控制访问的技术措施还是控制使用的技术措施,从本质上看它创设出一种有偿使用作品的新机制,它往往体现“每次使用收费”的目的。即如果用户需要使用作品,往往需要在付费后才能获得访问口令和用户密码。

从版权法的发展历史来看,版权的使用制度一直随着传播技术和传播方式的发展而发展。随着新技术的发展,各国版权保护总会在不同程度上予以反映。计算机技术、数字化技术的发明和推广为版权法的发展拓展了新的领域,数字化权、向公众传播权、出租权、公共借阅权等逐步纳入了新的法律体系。可见,技术措施作为版权人对其作品利用进行控制的一种措施,明显是具有经济权利内容的。

在版权法经济权利扩张的历史过程中,所有涉及作品利用的新技术案例初看起来似乎表明,当版权人试图去控制一种新技术的传播方式时,技术往往战胜版权。当人们对此进行细致的分析时,事实上该种观点仅仅在于某些版权人试图阻碍技术进步的情形。如果版权人试图对作品利用方式的新技术进行控制,阻碍社会各种通过新技术获取作品时,版权人往往难以如愿。当然,版权人并不意味着没有补偿。法律常常给版权人以报酬以允许新技术的继续利用。因此,在这种意义上,版权人的经济权利也在新的领域扩张了。在另外一类情形中,当版权人不是试图阻碍技术进步,而是在于积极利用新的传播方式时,他们往往会得到法律的认可,因为这意味着与版权人作品的传统利用方式相竞争。例如音乐作品的广播权、网络传输权等。在数字环境下产生的技术措施,体现了版权人试图积极利用新的传播媒介之愿望,因而它有助于鼓励智力创造,促进文学、艺术和科学领域的繁荣。鼓励创作,在版权法体系中表现为权利人的精神权利和经济权利,尤其是经济权利,它为作品创作提供了“助燃剂”。

其次,技术措施主要体现作品的经济权利,它是一种邻接权。尽管网络是否为一种新的媒介存在争论,但作为一种新的作品传播方式是毋庸置疑的。它为作者提供了新的传播手段,产生了复杂的网状传播,甚至有人称之为“万人出版时代”。但笔者认为,传播主体多元化并不能说明终极传播组织失去垄断,邻接权并没有溶入版权中,技术措施体现的是一种邻接权。技术措施进入版权体系是在传统传播组织(邻接权人)即出版权业界的推动下产生的。终极传播者的地位并没有因为网络的出现而从根本上动摇,而是凭借专业传播者的资金、技术、人才优势,大举向网络进军。其所具有的强大的社会地位不断推动版权法的立法。结果是以邻接权为主题的权利不断强化。技术措施进入版权法体系,正是版权业界在立法中具有较大的发言权的结果。有反对者在评论美国千年数字版权法时说:“计算机和软件产业集团在劝说国会创建反技术规避新的限制和例外时能使该法对其产业减少损害等方面是非常不成功的”,“他们的声音被出版界淹没了”。版权界之所以推进技术措施立法,是因为它体现了他们的重要利益。当然,我们承认,在网络上有些作者创设网站向公众传播作品,获取报酬,作品的作者就是作品的传播者。技术措施本身是不受版权保护的(当它是一个计算机程序时是另外一回事),它须有效控制作品时才符合法律所保护的要求。而技术措施常是传播组织控制作品传播的一种方式。作者通过网络传输权、数字化权等能够保护新技术条件下的利用方式给自己带来利益。当然,作者也可以自己充当传播者的角色,但这不否定技术措施是一种传播组织者的经济权利这一性质。

技术措施保护的经济分析

技术措施保护的合理性不仅可以通过伦理价值的分析得以论证,也可以通过经济分析得以论证。从经济学来看,知识具有公共产品的性质,矫正其外部经济性,使知识生产具有效率的方法是产权界定,以及提供给创作者以独占垄断权。传统版权法的制度供给在新技术条件下明显不足。因而产生了新的制度需求。

第一,知识具有公共产品 的属性,版权法的发展趋势是公共产品的强化。

公共产品的特征有二:一是其消费者是非竞争者的,一个人对一件公共物品的消费(或享受)并不会减少其他人对该种物品的消费;二是它为非排他性的,要排除任何人享受一件公共物品的利益要花费非常大的成本。当然,纯公共物品是比较少的。在这一场合,私人市场提供的公共产品数量可能小于最优值,即产生不足问题。因此,为了校正信息(知识)供应的不足问题,政府应自己生产和传播信息,对私人生产信息予以补贴或赋予信息以特权的垄断。其显著的经济特征在于这种特权都是垄断权。版权法的任务是给作者、作曲家和艺术家以垄断报酬。

传统版权法的基础是有限的复制技术,但在新技术下出现了保护成本问题。网络和数字技术的诞生,给人们获取作品带来了方面快捷的好处,同时也给版权人按照传统版权法保护权利以巨大挑战。面对浩如烟海的网上作品去制止侵权和防止侵权给其投资收益带来的影响越来越困难。在商业化过程中,权利人通过自己系统的发行网络实现私人收益越来越困难。版权人在新技术条件下利用技术保护其利益的“自助”系统便产生了,但技术措施也可能被破解或绕开,因此它产生了法律保护的需求,并通过版权界的立法动议而予以反映。

第二,作为知识产品的一个部分,版权产品(作品)在新技术条件下产生的外部经济性相应越来越难以用传统版权法的方式予以矫正。

外部经济是指个人或厂商(经济人)的行为直接影响到他人,却没有给予支付或得到补偿,即没有从货币或市场交易中反映出来。版权产品(作品)所涉及的是外部收益。版权人提供产品而获得利润,使其他人(经济人)也会收益,而版权人通过许可索取的价格,只得到对社会总收益的一部分。虽然创作者负担进行创作的成本,社会却得到了整体的收益。当市场存在外部性时,市场对商品的配置是无效率的。外部经济是非自愿的和有害的,市场决定的产品水平可能相当低。就版权等知识产品而言,矫正并使之内部化的政策是法律制度鼓励或制止外部经济效应。即法律赋予版权垄断授权创作者采取行动对付不向其创作支付费用的揩油者。

在新技术条件下,数字化技术使低成本复制成为可能,复制的精确度非常高,增加了各种获取作品的途径,并且快捷方便,其传播成本几近为零;未经授权而使用、改编、复制的风险大大增加;版权人、使用人和发行人高度分散化,每一个消费者都可能成为潜在的侵权人和传播者,即成为版权人的潜在竞争对手。基于有限复制技术的传统版权法的制度供给明显难以抵制这种不断增强的外部经济性,版权产品(作品)按照公共产品的产权规则就产生了新的制度需求。技术措施就其本质而言,意在控制版权产品的非法访问和非法复制;技术措施的法律保护意在制裁为侵犯他人版权而破坏有效控制作品的技术措施,和有意为牟利而提供破坏技术措施的设备及其制造与服务行为。而这些正是新技术条件下版权法所面临的外部经济性加强的表现。


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惠州市人民政府印发《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》的通知

广东省惠州市人民政府


惠州市人民政府印发《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》的通知

惠府〔2009〕13号


各县、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:
  《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》业经十届74次市政府常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中有何问题和建议,请迳向市房管局反映。


惠州市人民政府
二OO九年二月五日

惠州市住宅专项维修资金管理实施细则
第一章 总 则

  第一条 为加强我市住宅专项维修资金管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院发布的《物业管理条例》及国家建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)等有关法律、法规和规章,结合我市实际,制定本细则。
  第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的缴存、使用、管理和监督,适用本细则。
  (一)本细则所称住宅专项维修资金,是指业主、建设单位或者公有住宅售房单位缴存的,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
  (二)本细则所称住宅共用部位,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
  本细则所称共用设施设备,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
  (三)下列各项不属于住宅共用部位共用设施设备:
  1. 居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等。
  2. 居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等。
  3. 居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。
  第三条 下列物业的业主应当按照本细则的规定缴存住宅专项维修资金:
  (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
  (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
  前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金。
  第四条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
  公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。
  第五条 住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
  第六条 市房管局会同市财政局负责全市住宅专项维修资金的指导和监管工作。

第二章 住宅专项维修资金缴存的主体、标准和时间

  第七条 商品住房的业主、非住宅的业主应当按下列规定缴存住宅专项维修资金。
  (一)所购物业,属于建设单位在2003年9月1日至本细则实施之日前取得《商品房预售许可证》的预售房或现房销售,购房者首期缴存住宅专项维修资金的标准,按购房价款2%的比例缴存。
  (二)所购物业,属于建设单位在本细则实施之日起取得《商品房预售许可证》的预售房或现房销售,购房者按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金,惠城区每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。
  (三)住宅专项维修资金缴存时间为在办理房屋入住手续(缴付使用)前或办理交易手续(房产证)前,由购房者持经物业所在地的房产主管部门核对盖章的《住房专项维修资金缴存通知书》自行到委托银行缴交。
  业主首期缴存的住宅专项维修资金,若建筑面积是在国家《房产测量规范》规定的允许误差值范围内,则不办理退回或补缴手续。
  按套购买且以购房价款计缴住宅专项维修资金的,建筑面积误差值多少均不办理住宅专项维修资金退回或补缴手续。
  第八条 售后公有住房的住宅专项维修资金,由业主和售房单位共同缴存。
  (一)业主首期缴存的住宅专项维修资金,按照房改成本价的2%计算缴存。缴存时间为办理产权证前。
  (二)售房单位缴存的住宅专项维修资金,按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金存到专管帐户。缴存时间为售房单位在收到售房款之日起30日内到委托银行缴存。
  第九条 建设单位留用(空置)、赠与的房屋,交易单价明显低于同区同类同用途市场价的房屋以及安置被拆迁户的房屋,应当按下列规定缴存住宅专项维修资金。
  (一)建设单位在2003年9月1日至本细则实施之日前取得《商品房预售许可证》的预售房或现房销售,从竣工交付使用之日起,建设单位留用、空置满一周年以上(含一周年)的房屋,业主受赠的房屋,以及交易单价明显低于同区同类同用途市场均价1000元以上(含1000元,视同部分赠与)的房屋,实行回迁安置的被拆迁户、异地安置的被拆迁户的房屋,相应业主按其所在物业管理区域内同类同用途房屋的销售均价或市场评估价2%的比例缴存住宅专项维修资金。
  (二)建设单位在本细则实施之日起取得《商品房预售许可证》的预售房或现房销售,从竣工交付使用之日起,建设单位留用、空置满一周年以上(含一周年)的房屋,业主受赠的房屋以及实行回迁安置的被拆迁户、异地安置的被拆迁户的房屋,按其所拥有物业建筑面积缴存住宅专项维修资金,惠城区每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。
  (三)留用、空置、受赠、交易单价明显低于同区同类同用途房屋以及安置被拆迁户的房屋住宅专项维修资金缴存时间:
  留用、空置的房屋满一周年后的30天内,建设单位应当缴交住宅专项维修资金。
  受赠的房屋以事实发生后的30天内,受赠人应当缴存住宅专项维修资金。
  交易单价明显低于同区同类同用途房屋市场均价1000元以上(含1000元)的,由物业所在地的房产主管部门确定应缴交金额,购房者应当在接到房产主管部门书面通知之日起30天内,缴存住宅专项维修资金。
  实行回迁安置、异地安置的被拆迁户,被拆迁安置户应当在接到迁居安置之日起30天内,缴存住宅专项维修资金。
  第十条 其他各县、区建设单位从本细则实施之日起取得《商品房预售许可证》的预售房或现房销售,商品住房的业主、非住宅的业主,建设单位留用(空置)、赠与的房屋,以及安置被拆迁户的房屋,相关业主以其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地上年度住宅建筑安装工程平均造价的5%至8%,具体标准由各县、区自行制定,并报市房管、财政部门备案。

第三章 住宅专项维修资金使用的原则、程序和分摊列支方法

  第十一条 住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则,专项用于物业保修期满后的住宅共用部位、设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  第十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议。
  (二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
  (三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。
  (四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向物业所在地房产主管部门申请列支。
  (五)房产主管部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
  (六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
  第十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
  (一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。
  (二)业主大会依法通过使用方案。
  (三)物业服务企业组织实施使用方案。
  (四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。
  (五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报房产主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的,经物业所在地房产主管部门审核同意;房产主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正。
  (六)业主委员会、物业所在地房产主管部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
  (七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
  第十四条 发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支住宅专项维修资金:
  (一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,按照本细则第十二条第四项、第五项、第六项的规定办理。
  (二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,按照本细则第十三条第四项、第五项、第六项、第七项的规定办理。
  发生前款情况后,未按规定实施维修和更新、改造的,物业所在地房产主管部门可以组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中,涉及已售公有住房的,还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
  第十五条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:
  (一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
  1.用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的,由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
  2.用于房屋本体楼共用部位、共用设施设备的,由该楼房屋业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
  3.用于二户或者二户以上住宅共用部位、共用设施设备的,由专属相关业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
  4.在一栋住宅内,专属于一层住宅内全体产权人使用的住宅共用部位、共用设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
  5.开发企业尚未售出及留用的房屋应当依其占全部物业建筑面积的比例分摊。
  (二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所缴存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,则由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
  (三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,按本条第二项规定办理。
  第十六条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。
  第十七条 因对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造,使用住宅专项维修资金的,先以受益总建筑面积按本细则第十五条、第十六条规定分摊到各相关物业,以每平方米所分摊金额核算;再以受益的相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;其中,应由业主承担的从受益业主账户中列支分摊。
  第十八条 因对已购公有住房共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造,使用住房专项维修资金的,也是以受益总建筑面积按本细则第十五条、第十六条规定进行分摊到各相关物业,以每平方米所分摊金额核算;列支分摊的方法是按照业主和售房单位缴存住房专项维修资金的比例,分别从受益业主和售房单位的住房专项维修资金账户中列支。
  第十九条 住宅共用部位、共用设施设备在保修期内应由建设单位承担的维修和更新、改造费用由建设单位承担,不得从住宅专项维修资金中列支。
  第二十条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任依法应由相关单位承担的,所需费用不得从住宅专项维修资金中列支。
  第二十一条 依法属于物业服务费用支出范围的住房共用部位、共用设施设备的日常运行、维护,不得使用住宅专项维修资金。
  第二十二条 根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用设施设备的维修养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。
  第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的,修复费用由责任人承担,不得从住宅专项维修资金中列支。

第四章 住宅专项维修资金续筹

  第二十四条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足,或者低于首期应缴存额30%(含等于30%)的,业主应当及时续缴。
  (一)已成立业主大会的,住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额依法由业主大会决定,并报送物业主管部门备案。
  (二)未成立业主大会、已实施物业管理的,住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额由实施物业管理的企业或房屋管理单位(包括专业服务公司)做出方案,经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主书面同意,并报送房产主管部门备案后决定。
  (三)未实施物业管理,也没有房屋管理单位的住房,住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额,由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主共同(或业主代表)提出续缴方案,经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主书面同意,并报送房产主管部门备案后决定。

第五章 维修资金的监管

  第二十五条 住宅专项维修资金应当统一由市、县(区)人民政府房产主管部门委托指定一家商业银行为专户管理银行。
  第二十六条 住宅专项维修资金核算账户的设立。市房产主管部门设立总账户,按物业管理区域(项目)为单位设账,实行四级账户核算。总账户为一级核算,每个物业管理区域(项目)设立二级核算,每一幢楼设立三级核算,每个业主设立四级核算。
  业主个人缴存的住宅专项维修资金核算到户;公有住房售房单位缴存的住宅专项维修资金按售房单位设账,按幢(栋)分账核算。
  第二十七条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
  利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
  利用业主缴存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意,并报房产主管部门备案后,由业主大会办理购买手续;未成立业主大会,住宅专项维修资金仍由房产管理部门代管的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意后,由房产管理部门办理购买手续。
  利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意后,由房产主管部门办理购买手续。
  禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
  第二十八条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:
  (一)住宅专项维修资金的存储利息。
  (二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。
  (三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益,但业主大会另有决定的除外。
  (四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
  第二十九条 房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的,产权人应及时到产权主管部门办理注销手续,并到物业所在地的房产主管部门办理住宅专项维修资金账户余额退还手续。个人缴存的返还给个人;公有住房售房单位缴存的按账面余额返还原售房单位;售房单位不存在的,按财政隶属关系,收缴同级国库,由同级政府统筹管理,并办理账户注销手续。
  第三十条 业主转让房屋所有权时,转让方住宅专项维修资金账户余额随同房屋所有权同时转移过户,受让方应及时持有效的权属证明到物业所在地的房产主管部门办理户名变更手续。
  第三十一条 房产主管部门及业主委员会,应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:
  (一)住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额。
  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况。
  (三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额。
  (四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。
  第三十二条 专户管理银行应当每年至少一次向物业所在地房产主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
  房产主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
  专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
  第三十三条 住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
  第三十四条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门有关规定。
  市财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
  第三十五条 未成立业主大会的,业主缴存的住宅专项维修资金,由市、县(区)人民政府房产主管部门代管,并接受同级财政、审计部门的监督。
  第三十六条 成立业主大会的,住宅专项维修资金的代管可由业主大会决定,并接受市(县、区)审计、财政和房管部门的监督。
  住宅专项维修资金原则上不再从原先由市、县(区)人民政府房产主管部门委托指定代收的商业银行转存到其它商业银行。
  第三十七条 公有住房售房单位缴存的住宅专项维修资金,由市、县(区)人民政府房产主管部门会同财政主管部门代管。
  第三十八条 住宅专项维修资金缴存专用票据的领购、使用、保管、核销等工作由代管机构负责,并按照财政部门票据管理的有关规定执行,接受财政部门的监督检查。

第六章 相关责任

  第三十九条 违反本细则规定,挪用住宅专项维修资金的,依照《物业管理条例》第六十三条和《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定,由县级以上地方人民政府房产主管部门或者同级人民政府财政主管部门依法追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,处挪用金额两倍以下的罚款;物业服务企业挪用住宅专项维修资金情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
  房地产主管部门挪用住宅专项维修资金的,由上一级人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十条 公有住房售房单位未按本细则规定缴存住宅专项维修资金的,由县级以上地方人民政府财政部门会同同级房产主管部门责令限期改正。
  第四十一条 一次性全额付款或分期付款购房的业主,住宅专项维修资金缴交凭证作为办理房屋所有权证书的条件之一。
  住房购买人未按本细则缴存住宅专项维修资金的,房地产主管部门不予发放房屋所有权证书。
  第四十二条 按揭购房的,购房人必须按本细则的规定缴存住宅专项维修资金,住宅专项维修资金缴存凭证作为放贷银行办理抵押贷款条件之一。
  按揭购房的,住房购买人未按本细则缴存住宅专项维修资金的,房地产主管部门不予发放房屋他项权证书。
  第四十三条 住宅专项维修资金缴存凭证作为办理房屋入住手续的条件之一。
  住房购买人未按本细则缴存住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付给购买人。
  未缴住宅专项维修资金给予办理房屋入住手续并将房屋交付给购房人的,由建设单位或者公有住房售房单位负责缴交。事后建设单位或者公有住房售房单位可向本单位相关责任人追缴。
  第四十四条 住宅专项维修资金专用票据的领购、使用、保管、核销等管理过程违反财政部门票据管理有关规定的,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定予以处理。

第七章 附 则

第四十五条 住宅专项维修资金的缴存、使用、退还、单元户名变更等流程及方式,由市房产主管部门另行制定并公布。
  第四十六条 每平方米住宅建筑安装工程造价由市、县(区)政府规划建设主管部门定期核定公布。
  第四十七条 本细则实施前,未设立住宅专项维修资金的商品住宅物业,共用部位、共用设施设备的受益人参照本细则第二十五条的规定制定补设办法。
  本细则实施之日前已售公有住房住宅专项维修资金的补设办法根据国家、省的有关规定另行制定。
  第四十八条 本细则自发布之日起施行,有效期5年。


关于印发《扬州市耕地保护责任目标考核办法》的通知

江苏省扬州市人民政府办公室


扬府办发〔2006〕157号



关于印发《扬州市耕地保护责任目标考核办法》的通知

各县(市、区)人民政府,市各有关部门:
经研究,现将《扬州市耕地保护责任目标考核办法》印发给你们,请认真贯彻执行。



二○○六年十二月二十一日



扬州市耕地保护责任目标考核办法

为加强耕地保护工作,建立健全耕地保护责任考核体系, 确保我市耕地总量动态平衡,现根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)和《省政府办公厅关于印发江苏省市级政府耕地保护责任目标考核办法的通知》(苏政办发[2006]57号)精神,结合我市实际,制订本考核办法。
一、各县(市、区)人民政府对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护负责,县级行政首长为第一责任人。
二、根据省政府下达我市的耕地保有量和基本农田保护面积,以及《扬州市土地利用总体规划》确定的规划相关指标,确定各县(市、区)耕地保有量和基本农田保护面积,作为县(市、区)政府耕地保护责任考核目标,并签订耕地保护考核目标责任状。
三、耕地保护责任目标考核从2006年起,每五年为一期,在每期期中和期末,市政府将对各县(市、区)政府分别考核一次。考核的内容和标准是:
(一)各县级行政区域内的耕地保有量不低于市政府下达的耕地保有量考核指标。
(二)各县级行政区域内的基本农田保护面积不低于市政府下达的基本农田保护面积。
(三)各县级行政区域内各类非农建设用地经依法批准占用耕地和基本农田后,补充的耕地和基本农田的面积、质量不得低于已占用的面积、质量。
(四)加大对耕地和基本农田投入,注重耕地和基本农田建设,其质量等级在现有水平上有所提高。
(五)违法占用耕地和非法占用基本农田发现一起查处一起,查处结案率达100%。
符合上述要求的,考核认定为合格;否则,考核认定为不合格。
四、考核采取自查、抽查和核查相结合的办法。
(一)各县级人民政府要按照本办法的规定,每年组织自查,并在当年12月30日之前向市政府报告耕地保护责任目标的履行情况。
(二)市国土资源局不定期会同农林、统计等部门,对各县(市、区)耕地保护责任目标落实情况进行检查,作出预警分析,并向市政府报告。
(三)在耕地保护责任目标考核年,市政府组织国土、农林、统计、监察等部门,对各县级行政辖区耕地保护责任目标进行考核,并将考核结果通报。
五、各县级人民政府要加强对耕地及基本农田的动态监测,每年12月31日前,将耕地、基本农田的面积、等级情况的监测调查资料、土地利用年度变更调查数据报市国土资源局和农林局,并对其数据的真实性负责。市国土资源局采用抽样和巡查等方法,建立抽样调查制度和监测网络。并会同市农林局对耕地、基本农田面积和等级情况进行核查。各地应安排一定的资金用于基本农田保护正常管护和农用地动态监测。
六、市人民政府对各县级行政辖区内的耕地保护责任目标考核结果进行通报。对认真履行责任目标且成效突出的,给予表扬,并在安排国家、省投资土地整理项目和其它支农资金等方面予以倾斜。对考核认定不合格的,责令整改,限期补充数量、质量相当的耕地和基本农田。整改期内,暂停该县(市、区)农用地转用和土地征收报批。
七、耕地保护责任目标考核结果,列为县级人民政府第一责任人工作业绩考核的重要内容。对考核确定为不合格的县(市、区),由市监察局、国土资源局对其用地情况进行全面检查,按程序依法依纪处理直接责任人,并追究有关人员的领导责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。
八、各县级人民政府应根据本办法,结合各地实际情况,制定对下一级人民政府耕地保护责任目标考核办法,并报市政府备案。


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