财政部关于切实加强天然林保护经费管理与监督的通知

上一篇: 泰州市区定向销售经济适用房管理办法
下一篇: 关于加强国家重点建设项目及大型建设项目招标投标管理的通知（废止）

上海市地方税务局


上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定
上海市地方税务局




市局各直属分局，各区、县国家税务局，浦东新区财税局：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》、《营业税税目注释》、国家税务总局《关于印发营业税问题解答（之一）的通知》的精神，结合本市实际情况，现对本市范围内“销售不动产”及其他有关营业税的征收问题具体规定如下：
一、关于销售不动产的范围
纳税人发生销售本市范围内的不动产的行为，应按规定计缴营业税。不动产包括商品房、住宅房、办公楼、商业用房、生产生活用房等等，旧建筑物、构筑物或其他土地附着物（以下简称“房产”）。但不包括活动房的销售。
二、关于销售不动产的计税依据问题
纳税人销售自建房产（是指纳税人自己投资建造的房产），应按销售收入依5％的税率计征营业税；纳税人购进房产（其他人投资建造，购进后无需继续投资建造的成品房，包括成品期房）再予以出售，按销售收入减去购进价格后的余额依5％的税率计征营业税。销售收入包括销售房
产的同时，价外收取的各种其他费用，如服务费、咨询费等等；购进价格仅指购房原价，不包括因购房发生的其他费用，并且必须凭购进发票计算扣除。
三、关于将在建房产（或已建成的房产）以各种名义（指联建、参建、搭建，下同）转让给其他单位的征税问题
（一）纳税人开发商品房建设项目，如果是开发商共同列项投资开发，并且以非闭口价形式共同签订开发合同，开发后各方按投资额、按比例分得房产的，不征收营业税；如果虽然是开发商共同列项投资开发，但一方采取闭口价形式让另一方或几方参与开发的，则对其取得收入视同销
售不动产，照章征收营业税。闭口价是指一方按每平方米建筑面积的约定的房产售价与另一方签定的共同开发合约。
纳税人开发商品房建设项目，如果是列项后再让其他方参与联建、参建、搭建的，则不论其以何种形式、何种价格转让，均应按规定照章征收营业税。
（二）纳税人开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目，如果是开发商共同列项投资建设，其营业税的征收办法按商品房建设项目的征收规定处理。纳税人开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目，如果是列项后再让其他方联建、参建、搭建的，除按房产造价成本转让视同共同投
资建房暂不征收营业税外，其他应一律按规定征收营业税。
房产造价成本是指土地成本、建房工程成本以及其他费用，计算公式为：
房产造价成本＝土地成本＋建房工程成本＋其他费用
“土地成本”是指购进土地的价格折换成每平方米建筑面积上的价格。
“建房工程成本”是指支付给建筑安装单位的实际造房工程费用。如果支付给建安单位的实际造房工程费用中未包括材料价款的，其为造房而购进的材料所支付的价款也可列入建房工程成本。其他如支付的市政配套费等等不得列入“建房工程成本”中扣除。
“其他费用”是指支付的设计费、市政配套费、管理费等；为便于掌握，统一规定按建房工程成本的50％计算确定。
房产造价成本的核定，统一由市局视情况定期调整。
如果纳税人发生联建、参建、搭建的收入已发生，房产造价成本尚无法确定时，应对其取得的收入先按规定征收营业税，待房产造价成本结算并经税务机关审核认定后，按规定予以调整。
纳税人在开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目时，如果将其改变为商品房建设项目，应一律按商品房建设项目的营业税征收规定计证营业税。
各区（县）、各系统住宅办（公司）以集资名义向企、事业单位征集建房资金，然后将建成的房产的永久使用权（或产权）分配给企、事业单位，这种行为实际上是预收房款建造销售房产的行为，应按规定征收营业税。具体计征营业税的办法可比照本条职工住宅建设项目或动迁用房建
设项目的征收规定掌握确定。
（三）纳税人将在建的其他房产（如办公楼、商业用房、生产生活用房等）以各种名义转让给其他单位的，其营业税征收办法按本条第（一）点“商品房建设项目”的征收规定确定。
（四）纳税人将已列项的房产开发项目，但尚不符合预售房产条件，以“楼板价”等形式转让给其他单位开发或共同开发，应一律按“转让无形资产——土地使用权转让”税目按转让额全额计征营业税，不得扣除其他任何费用。同时，受让方支付的“楼板价”，不得作为今后房产出售
时的购进价从计税依据中扣除。
“楼板价”是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。
如果纳税人以此种形式的土地使用权转让换取房产，或者既取得货币收入又取得房产的行为，其营业税计征办法比照沪地税一（1995）56号《关于土地使用权转让有关营业税问题的具体征收规定》。
（五）参建、联建单位以及其他购房者将购入的房产（包括参建、联建单位的房产）由于种种原因再委托原房产开发商（或以原房产开发商的名义）对外销售，并办理产权过户手续，应一律按委托销售房产的征税规定计征营业税。具体征税办法比照本规定第七条意见处理。
四、纳税人以房产换取土地使用权行为的征税问题
纳税人以出资造房形式，与土地方联合开发或独立开发房产项目，房产建成后，纳税人按一定比例与土地方共同分配房产。在这一过程中，出资造房的纳税人以部分房产所有权（或永久使用权，下同）换取了土地方的部分土地使用权，发生了转让房产所有权的行为，应按“销售不动产
”科目计征营业税。同时，由于在这一过程中没有发生货币结转，因此，具体计税依据可按以下原则确定。
（一）以房产换取土地使用权，如果房产系一般住宅（即高层为钢砼结构、多层为混合结构），计税依据按换出房产建筑面积的造价计算确定，即多层为867元／平方米，高层为1123元／平方米〔多层建筑以七层以下为标准（含七层），七层以上为高层建筑〕。
（二）以房产换取土地使用权，如果房产系高级住宅、商办楼或其他建筑物，其计税依据必须按换出房产的建筑面积的实际造价成本报主管税务机关审核批准后确定。如果实际造价成本暂时无法确定，可先按房产预算造价成本报税务机关审核后计征，待实际造价成本结清后，按实清算
。
（三）纳税人以房产换取土地使用权的纳税义务发生时间为受让土地使用权的当天。
（四）纳税人以房产换取其他实物的，亦应按规定报主管税务机关核定计税依据后征收营业税。
五、关于房屋交换的营业税征税问题
对房屋交换过程中的营业税征收问题应按以下情况分别确定：
（一）纯粹以房屋交换房屋，调出调进方不另外再获取对方补偿收入的，对双方的调房行为暂不征收营业税。
（二）调房过程中，双方除交换房屋外，其中一方另外取得对方给予的补偿收入，对取得补偿收入方应按其补偿收入征收5％的营业税。
（三）调房过程中，调出方未直接换取另一方的房屋，而获取货币收入的（或其他利益），对调出方应按“销售不动产”税目征收营业税。
六、关于房产企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的征税问题
房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托建造房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税：
（一）受托代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。
（二）如果受托代建的房产列入委托方的房产开发计划，按以下办法计征营业税：1．受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的，对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税：2．如果受托方不垫付资金，不负担房产造价成本的结
转，仅是收取管理费，所有的房产建造成本由委托方自行负责，则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。
（三）对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。如果房产企业将代建的房产自行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。
七、关于房产企业（或其他单位，下同）接受委托代销售房产行为的征税问题
房产企业接受其他单位的委托销售房产，应按以下规定征收营业税：
（一）房产企业受托销售房产，如果由受托方开具销售发票，应由受托方依“销售不动产”税目按规定征收营业税，受托方在销售房产时向购买方收取的中介费（或手续费、服务费）应并入售房款中一并计征营业税，受托方划转委托方的售房款可以凭委托方的收款凭证（发票或企业正
规收据）从计税收入中扣除；受托方从委托方取得的中介费（或手续费）收入应按“服务业——代理服务”税目征收营业税。
（二）房产企业受托销售房产，如果由委托方自己开具销售发票，受托方仅向委托方或购买方收取中介费（或手续、服务费），对受托方仅就中介费等收入征收营业税。
（三）委托方从受托方房产企业取得的售房款，不论是否向受托方开具发票，均应按“销售不动产”计征营业税，其支付给受托方的中介费（或手续费），不得从中扣除。
八、关于受托动、拆迁取得的收入的营业税征税问题
纳税人接受其他单位委托（包括接受政府有关部门委托），对转让土地使用权的土地上的单位和居民进行动、拆迁工作从委托方取得的收入，一般由两部分组成：一部分是被动、拆迁单位和居民所需的费用；另一部分是为拆除建筑物、平整土地所需费用。对受托方取得的这些收入，可
按以下情况征收营业税：
（一）受托方接受动、拆迁项目时，如果动迁房源由委托方提供，受托方仅负责动、拆迁组织服务工作和拆除建筑物、平整土地等工作，则对受托方取得的收入可扣除支付给单位和居民的补偿性费用后的余额依“服务业”税目计征营业税。
（二）受托方接受动、拆迁项目时，如果动迁房源由受托方负责提供，则对受托方取得的收入扣除支付给单位和居民的补偿性费用及购买动迁房源的价款后的余额依“服务业”税目计征营业税。
（三）如果受托方将拆除建筑物、平整土地等建安业务再委托其他单位进行施工作业，则受托方可扣除这部分费用后的余额依“服务业”税目计征营业税。
（四）受托方接受有关政府部门委托，对受托土地上的单位和居民进行动、拆迁工作，政府以无偿提供该土地或其他土地形式作为受让方进行动、拆迁工作的补偿，对受托方取得的土地使用权不再作价计征营业税，同时，对受托方进行动、拆迁工作所支付的费用也不得在今后的房产经
营或土地转让中扣除计征营业税。
（五）受托方在直接参与政府有关部门对外商进行土地使用权的出让过程中，同受让土地的外商直接签订土地动、拆迁合同，并直接从该外商取得动、拆迁工作的补偿收入暂缓征收营业税。
九、关于其他出售房产行为的征税问题
（一）纳税人以拍卖、转让企业为名，在企业的债权、债务未发生转移的情况下，将房产估价后出售给其他单位，另外，由于受让方的需要，原企业的部分人员也随之被受让方有选择地招聘。对这种形式的所谓拍卖、转让企业的行为，实际上是纳税人出售房产的行为。因此，在这一过
程中，不论原企业的人员是否被受让方聘用，其房产价款收入均应按规定征收营业税。
（二）企业以房产为抵押，发生无法偿还债务而将房产转让给债权人的行为，应按销售不动产计征营业税。其计税依据按所抵押的债款额确定。
（三）纳税人将长期租用的公有房产，因各种原因发生转让从续租方（或受让方）取得的补偿收入，比照转让房产使用权行为照章征收营业税。
（四）纳税人以投资为名，但在不改变被投资方或所谓的联营方的股本结构变化，并且在财务会计处理上也不作长期投资的情况下，将房产提供给其他单位使用，并按定额取得收入的行为，实际上是出租房产使用权的行为，对其取得的收入应按租赁收入征收营业税。对纳税人以房产与
外商合作经营，其取得的收入应按沪地税地（1995）52号《关于企业置换土地使用权税收处理问题的规定》第5点的意见处理。
十、纳税人为解决人均4平方米以下的住房困难户而以市府规定的优惠价出售的房产，可凭有关解困证明暂缓征收营业税；纳税人在贯彻本市房改政策工作中，将居民或职工租住的房屋以市府规定的办法和价格出售给居民或职工的收入免征营业税。除此以外，纳税人出售的其他房产，
不论是商品房还是住宅房、系统房，不论出售的是房产所有权还是永久使用权，不论出售给单位还是个人，均应按规定征收营业税。
对市政、住宅系统拆迁中或其他形式分配给居民的住宅因增加面积而计价收款的部分，亦应按规定征收营业税。
十一、销售不动产的纳税义务发生时间为收到预收款的当天，这种征收方式虽然及时回笼了税款，但也给征收管理工作带来了一定的困难。因此，为加强征管，纳税人必须对销售不动产行为以项目为单位设立台帐，列清预收款情况和纳税情况。各级税务机关应加强对预收款征收营业税
工作的管理力度，加强检查，杜绝漏税现象的发生。
对纳税人销售不动产中收取的预收定金，亦应纳入预收款中征收营业税。对以前的预收款尚未征收营业税的，必须按规定全部征收入库。
纳税人将已建成的房产对外销售，应于销售行为成立时，不论售房款是否收到，也不论采取何种结算方式，均应按规定全额计征缴纳营业税，同时，对已按预收款计征营业税的部分应予以清算抵扣。
十二、纳税人发生土地使用权转让行为，除了按沪地税一（1995）56号《关于土地使用权转让有关营业税问题的具体征收规定》中已明确免征营业税规定外，对其他土地使用权转让行为（如不补缴出让金转让土地使用权的行为）取得的收入，均应按规定计征营业税。
十三、本规定所称纳税人，是指除“三资”企业外的所有发生房产经营行为的企、事业单位、机关、团体、部队、学校。
十四、本规定自一九九六年一月一日起执行。原沪税政一（1992）981号、沪税政一（1993）259号文以及沪税政一（1994）63号文相应停止执行。
特此通知。



1996年9月19日
重庆市交通局 重庆市物价局


重庆市汽车租赁业管理办法（试行）
重庆市交通局 重庆市物价局



第一章 总则
第一条 为加强汽车租赁业管理，保护汽车租赁业经营人（以下简称租赁经营人）和使用租赁汽车的承租人（以下简称承租人）的合法权益，促进汽车租赁业的健康发展，根据中华人民共和国交通部和中华人民共和国国家计划委员会1998年第4号令《汽车租赁业管理暂行规定》，
及道路运输管理法规，结合重庆市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称汽车租赁是指在约定时间内租赁经营人将租赁汽车交付承租人使用，收取租赁费用，不提供驾驶劳务的经营方式。
第三条 本办法适用于除公共汽车、出租汽车、班车客运以外的各类客车、货车、特种汽车和其它机动车辆的租赁经营活动。
第四条 汽车租赁业的发展实行统筹规划，多家经营，统一管理的原则。
第五条 重庆市交通局是全市汽车租赁业的行政主管机关，其设立的道路运政管理机构及其各区（市）县交通局所属的道路运政管理机构具体履行汽车租赁业的管理职责。
第六条 重庆市物价局会同重庆市交通局制定全市汽车租赁业收费项目，重庆市物价局负责制定全市汽车租赁业收费标准，报国务院价格主管部门备案。

第二章 开停业管理
第七条 经营汽车租赁业必须具备以下技术经济条件：
（一）具有独立法人资格。
（二）配备汽车不少于20辆，且汽车车辆价值不少于200万元。
（三）须有不少于汽车车辆价值5％的流动资金。
（四）有固定的经营和办公场所，停车场面积不少于300平方米。
（五）租赁汽车应是新车或达到一级技术等级的在用车，并具有齐全有效的车辆行驶证件。
（六）有必要的经营机构和相应的管理人员，在经营管理、车辆技术、财务会计等岗位上应分别有一名具有初级及其以上职称的专业技术人员。
第八条 申请经营汽车租赁业应按下列程序办理。
（一）申请开业所需材料：
1．街道、乡级人民政府或主管部门批准文件。
2．公司名称预先核准通知书。
3．企业组织章程。
4．经营可行性分析报告。
5．具有法律效力的会计师事务机构出具的资信证明。
6．经营场地及人员证明等。
（二）向所在地县级道路运政管理机构提出开业申请，填报《重庆市道路运输开业技术业务资格审查表》，由县级道路运政管理机构审核后，报重庆市公路运输管理处审批。
（三）重庆市公路运输管理处审查批准后，核发《道路运输业经营许可证》。
（四）凭《道路运输业经营许可证》到工商行政管理、税务等部门办理有关手续。
（五）按照“先审批，后购置”的原则，向所在地县级道路运政管理机构提出购车申请，经重庆市公路运输管理处审查批准后发给《租赁汽车准购证》。
（六）按批准的数量和车型购置车辆，凭《租赁汽车准购证》办理租赁汽车入户。
（七）逐车办理车辆第三者责任险。
（八）持《租赁汽车准购证》、机动车辆行驶证、车辆购置附加费缴讫证到重庆市公路运输管理处办理《道路运输证》。
（九）凭《道路运输业经营许可证》和《道路运输证》到重庆市物价局办理《收费许可证》。
第九条 本办法实施前已开展汽车租赁经营的业户应按以上程序重新审查核准。
第十条 各县级道路运政管理机构收到汽车租赁经营的申请后，应立即组织人员对其进行审核，并于15日内将有关材料上报重庆市公路运输管理处。重庆市公路运输管理处根据其具备的技术经济条件和社会需求进行审定，于15日内作出答复。
第十一条 租赁经营人终止经营，应于30日前向所在地县级道路运政管理机构提出申请，经重庆市公路运输管理处批准后办理有关手续，缴销《道路运输业经营许可证》、《道路运输证》，并向工商行政管理、税务、价格等部门办理有关注销手续。

第三章 车辆和安全管理
第十二条 租赁汽车车主必须与汽车租赁经营人名称相一致，不是租赁经营人所属车辆、未办理汽车租赁合法经营手续的车辆，一律不得用于租赁。
第十三条 租赁经营人必须依照交通部颁布的汽车运输业车辆技术管理规定和有关技术标准，建立严格的车辆技术管理制度。
第十四条 租赁经营人必须严格执行定期检测、强制维护、视情修理制度，保持车辆技术状况良好。
第十五条 租赁汽车应在经道路运政管理机构认定的二类以上维修企业维修，确保租赁汽车达到一级技术等级。
第十六条 租赁经营人增加或减少租赁汽车，应向所在地县级道路运政管理机构提出申请，经重庆市公路运输管理处批准后方可增办或缴销有关证件。
第十七条 租赁经营人应建立健全安全责任制度、治安防范措施和经营管理的各项规章制度，加强内部管理，对从业人员进行遵纪守法、职业道德教育和专业培训，不断提高从业人员素质。

第四章 租赁活动管理
第十八条 租赁经营人必须遵守道路运输和价格方面的有关法律、法规，接受道路运政管理机构和价格主管部门的管理、指导、监督、检查。
第十九条 租赁经营人必须按重庆市物价局规定的租赁收费项目和标准收费。
第二十条 办理租赁汽车业务承租双方应签订汽车租赁合同。汽车租赁合同文本由重庆市公路运输管理处根据国家有关法律、法规制定，内容包括：租赁经营人名称、承租人名称、租赁汽车车型、颜色和车辆号牌、行驶证号、道路运输证号码、租赁期限、计费办法、付费方式以及租赁
双方的权利、义务和违约责任等。
第二十一条 承租人租赁汽车，必须出具能够证明单位或个人身份的有效证件和一定数量的保证金，必要时须有可靠单位给予经济担保。
第二十二条 承租人在使用租赁汽车的过程中，应随车携带行驶证、道路运输证等证件。
第二十三条 租赁经营人和承租人利用租赁汽车从事营业性运输，须按照道路运输管理规定向所在地县级道路运政管理机构提出申请，经重庆市公路运输管理处审核、批准后，方可从事营业性客、货运输。
第二十四条 租赁经营人和承租人在履行租赁合同中发生纠纷时，应及时协商，协商不成时，可以申请交通主管部门调解，或申请合同管理机关、仲裁机关调解，也可以直接向人民法院起诉。
第二十五条 各级道路运政管理机构应对租赁经营人的经营资格和经营行为进行监督管理。重庆市公路运输管理处负责组织对租赁经营人经营资格、技术经济条件和经营行为的年度审验。

第五章 法律责任
第二十六条 租赁经营人和承租人违反本办法有关规定，由县级以上道路运政管理机构按照中华人民共和国交通部和中华人民共和国国家计划委员会1998年第4号令的有关条款给予相应的处罚。
第二十七条 租赁经营人违反价格管理规定，擅自增加收费项目和变动收费标准的，由价格主管部门依照《价格法》进行处罚。
第二十八条 当事人对处罚不服，可在收到处罚通知书之日起15日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉，逾期不提出复议又不起诉且拒不执行处罚决定的，作出处罚决定的机关可向人民法院申请强制执行。
第二十九条 各级道路运政管理机构及其工作人员应严格遵守和执行汽车租赁有关规定，认真履行职责，违者给予行政处分，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

第六章 附则
第三十条 本办法由重庆市交通局、重庆市物价局负责解释。
第三十一条 本办法自发布之日起施行。



1998年6月18日