关于贯彻《农村五保供养工作条例》的实施意见

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四川省人民政府


四川省制止牟取暴利实施办法
四川省人民政府令〔第69号
　　《四川省制止牟取暴利实施办法》已经1995年8月10日省人民政府第41次常务会议通过，现予发布施行。

省长肖秧
一九九五年八月十日




第一条 为维护社会主义市场经济秩序，制止牟取暴利，保护消费者的合法权益，根据国务院《制止牟取暴利的暂行规定》和有关法律、法规的规定，结合四川实际，制定本办法。
第二条 在四川省行政区域内从事生产经营和提供有偿服务的公民、法人和其他经济组织 （以下简称生产经营者），必须遵守本办法。
本办法适用于国务院价格主管部门和省人民政府按规定公布、调整的商品和服务项目。
第三条 本办法由县级以上 （含县级）人民政府价格主管部门负责组织实施，其他有关部门应当积极配合。
第四条 生产经营者的价格行为必须遵循公开、公平和诚实信用的原则，维护正常的市场价格秩序。
第五条 本办法所称的价格，是指商品的价格和服务的收费标准。
第六条 商品和服务价格应当符合下列要求：
（一）某一商品或服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度。
（二）某一商品或服务的差价率不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的平均价差率的合理幅度。
（三）某一商品或服务的利润率不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的平均利润率的合理幅度。但生产经营者通过改善经营管理、运用新技术、降低成本等方式提高经济效益实现的利润率除外。
第七条 平均价格 平均差价率、平均利润率以社会平均成本为基础测定；合理幅度，根据对国民经济和社会发展的影响或者与居民生活的密切程序，市场供求状况，以及不同行业、不同环节、不同商品或服务的特点确定。
第八条 商品或服务的平均价格、平均差价率、平均利润率及其合理幅度，由省价格主管部门会同有关部门按照国务院价格主管部门的规定测定和规定，并驰以公布。省价格主管部门也可根据需要，授权下级价格主管部门按规定测定和规定，并予以公布。
有关业务主管部门和生产经营者应当配合价格主管部门的测定工作，向价格主管部门提供有关资料。
第九条 生产经营者不得采取下列手段牟利：
（一）不按规定明码标价或者在明码标示的价格之外另行加价；
（二）谎称削价让利，或者以虚假的优惠价、折扣价、处理价、最低价以及其他虚假价格信息，进行价格欺诈；
（三）生产经营之间或者行业组织之间相互串通，哄抬价格；
（四）违反公平、自愿原则、强迫交易对方接受高价；
（五）采取其他价格欺诈手段。
第十条 生产经营者不得拒绝、阻碍价格监督检查人员依法执行职务。
第十一条 对生产经营者牟取暴利行为，任何单位和个人者有权向价格监督检查机构投诉或举报。
价格监督检查机构受理投诉或收到举报后，应当及时调查核实情况，按照国家有关规定和本办法规定予以处理。
第十二条 生产经营者违反本办法第六条、第九条规定的，由价格监督检查机构予以警告，或者责令向受损害方退还违法所得 （违法所得不能退还的，予以没收），或者责令限期改正，并可按下列规定处以罚款：
（一）违法所得在1000元以下的，处以违法所得2倍以下的罚款；
（二）违法所得在1000元以上10000元以下的，处以违法所得3倍以下的罚款；
（三）违法所得在10000元以上的，处以违法所得5倍以下的罚款。
第十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人拒缴违法所得或者罚款的，价格监督检查机构可以按照《中华人民共和国价格管理条例》的规定通知其开户银行予以划拨，对没有银行帐户或者银行帐户内无资金的，可以将其商品变卖抵缴。


第十四条 对拒绝、阻碍价格监督检查人员依法执行职务的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十五条 价格监督检查人员玩忽职守，徇私舞弊，或者包庇、纵容牟取暴利行为，由有关机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十六条 本办法自发布之日起施行。



1995年8月10日
　　　　　　　　　　　　房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
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